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观点指数 | 十一月养老地产报告:老者有其屋
2019年12月25日 10:15 界面

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原标题:观点指数 | 十一月养老地产报告:老者有其屋 来源:观点地产网

图片来源:摄图网

文|观点地产网 黎浩然?

居者有其屋,社会总在不断演变,但人会衰老这一事实是不变的。

根据联合国确定的标准,65岁以上老年人口比例达到7%,或60岁以上达到10%的人口结构,称为老龄化社会;65岁以上老年人口比例达到14%,或60岁以上达到20%,称为深度老龄化社会。

以65岁以上老年人口计算老龄化率,我国一线城市中,上海已经进入了深度老龄化社会。

根据2018年的数据,上海的老龄化率在2017年达到了14.3%,而到了2018年这数字已经上升到了15.0%,北京则由2017年的10.9%上升至11.3%,广深则是更为年轻化的城市。

随着国内老龄化人口问题日益突显,政府对于养老地产的利好政策接连出台,包括房企、保险机构、专业服务机构在内的一系列企业,都嗅到了其中的商机纷纷涉足该领域。

然而养老地产是一个高投入、慢产出的业务,如何盈利成为每个参与其中的企业面临的难题。尽管当下仍未有一家摸索出适合的盈利模式,但各大房企、保险机构却仍然前赴后继地在此开辟新战场。

各地政策助推 养老机构标准逐步健全

2012年,国家第一次明确了“养老服务设施用地”的概念,并要求各地在供地计划中要保证其得到优先推进。相关政策鼓励养老院、护理院、医院等为代表的“非营利性养老机构”,可以通过划拨形式,较为轻松地获得建设用地。

随后各省市政府也跟进落实本地政策,而“非营利性”这一限制条件,在养老机构缺口日益显现后也逐步放开了。如北京就在今年11月份出台文件,支持养老服务机构连锁品牌运营,支持利用国有存量土地、国企自有土地建设集中式居家养老机构。

逐步引导社会资金进入养老市场是个大趋势。11月,国家发改委负责人就《国家积极应对人口老龄化中长期规划》答记者问表示,大力发展民办养老机构,引导规范金融、地产企业进入养老市场。

目前,各地民政部门在研究制定养老政策时,都多多少少绕不开对“9073”养老格局的参考。所谓“9073”指的是,90%的老人在社会化服务协助下实现居家养老,7%的老年人通过购买社区照顾服务、在社区创办的日间照料机构养老;3%的老年人入住集中式的养老服务机构。这一标准源自于2006年上海市“十一五”规划。

这一具体比例随着人口老龄化的加快变得不那么合理,但参考价值仍在,尤其是其点出了“居家养老”这一模式的主流性。而“居家养老”则让老人对其所住住宅及所在社区提出了“适老性”的需要,这也是在以往楼盘开发时所少有考虑到的。

由此我们可以看到,各省市都在设定社区、街道养老设施落地铺开的具体时间表。如本月,广东省就提出了,到2022年,力争所有街道和有条件的乡镇至少建有一家居家社区养老服务机构,提供具备全托、日托、上门服务、对下指导等综合功能的居家社区养老服务;社区日间照料机构覆盖率达到90%以上。

而再落到社区和街道,则纷纷将为老人上门安装“适老化”设施放上工作日程。为了紧跟政策,也有开发商开始考虑,是否可以将“适老化”设施作为新住宅设计的一个卖点,从而提高住宅在销售时的吸引力。

连锁养老品牌动作不断 3家新项目落地1家重组

11月1日,光大集团将旗下子公司中国光大养老健康产业有限公司进行重组,并举办揭牌仪式。新的光大养老是在光大控股投资设立的中国光大养老健康产业有限公司基础上,由光大金控、光大保险、光大实业、光大养老员工持股平台作为股东共同出资重组成立的。

近年来,光大养老通过收购北京汇晨养老、无锡金夕延年、重庆百龄帮等养老企业,使光大养老进入24个核心城市,管理的各类养老机构近80家,床位数达到2.1万张。

11月3日,泰康之家·吴园养老社区正式于苏州营业,为泰康保险布局于全国的第五个养老社区。此前北京燕园、上海申园、广州粤园、成都蜀园已经成功运营,至此泰康之家管理床位总数达到了1万张。

按照计划,“泰康之家”还将于明年开业两个养老社区,分别为位于武汉的“楚园”和位于杭州的“大清谷”,设计床位分别为1700张和400张。

数据来源:公开资料,观点指数整理

11月17日,越秀养老首个中法合作项目越秀·海颐苑开业,开业仪式上正式发布“海系列”产品品牌。越秀·海颐苑作为“海系列”首店,总建筑面积1.6万平方米,铺排床位数约356张。而根据消息,该系列旗下第二家店越秀·海樾荟,预计也将于今年12月在广州开放。

除了“海系列”以外,越秀地产还布局有“银幸颐园”系列的养老综合体,分别位于广州的晓园北、赤岗和大德路,总管理床位793张。

数据来源:公开资料,观点指数整理

11月19日,由中国太平保险集团斥资约40亿元、耗时6年兴建的首个“太平小镇”项目上海周浦梧桐人家正式投入运营,该项目采用目前国内外较流行的持续照料社区(CCRC)模式,总建面达20万平方米,管理床位2000张,该项目也是目前国内单体体量最大的医养结合型养老项目之一。

“梧桐人家”项目与“泰康之家”类似,均采用“保险+养老社区”的组合,即通过购买指定保险或金融产品获得入住权,入住时缴纳一次性入门费,按月或年收取房屋使用费、餐费及护理费。有消息称,中国太平已经通过这一方式在“梧桐人家”收获4万名保险客户。

险资企业涉足养老地产有三大优势。一是拥有长期的资金优势,二是拥有庞大的客户基础,三是业务模式能够实现产业协同发展。这正好与投入大、周转慢的养老地产项目相契合,而且“保险+养老社区”的产品设计,能使得保险资金形成闭环,老人可以选择将保险利益直接支付予养老社区的相关费用,解决养老社区服务支付问题。

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