申博游戏网站真人荷官:越秀地产:ROE长期低于10% 盈利能力需提升

越秀地产:ROE长期低于10% 盈利能力需提升
2019年11月08日 11:14 新浪财经

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原标题:越秀地产:ROE长期低于10% 盈利能力需提升 来源:新浪财经

新浪财经上市公司研究院大眼楼管/肖恩

基本观点:

新浪财经上市公司研究院针对于越秀地产股份有限公司(下称“越秀地产”)当前经营中的存量及流量数据进行综合分析,给予越秀地产的主体信用评分为83.2。

越秀地产作为广州国资委下的国有房地产开发公司,主要业务集中在广州、珠三角等地区。尽管越秀地产的销售排名仅仅位列第44位,销售规模仅500亿出头,但经过多年的积累,越秀地产的综合表现较为均衡。

近年来,越秀地产保持着较快的增长速度,上半年公司拿地与销售的比例处于平稳可控的水平,土地储备充足,多分布在一二线城市。越秀地产的品牌力在广州及珠三角地区一直处在行业前列,较为均衡的综合竞争力也为公司稳健的盈利能力打下了基础,背靠国资委,越秀地产的整体财务杠杆率低,融资成本可控,账面资金充足,债务结构相对合理,短期偿债能力有保障。

同时,新浪财经上市公司研究院也注意到,越秀地产一方面杠杆率低,另一方面周转率也并不高,加上净利润率并不十分土储,使得公司的总体盈利能力有限。且公司的经营现金流表现差强人意,也会影响公司的主体信用情况。

概况数据(2019H):

优势:

越秀地产近年来规模快速提升,2019上半年,越秀地产总资产达到2083亿元,同比增长32.25%,营业收入达到218.08亿元,同比增长114.58%,归母净利润18.7亿元,同比增长42.35%。越秀地产深耕广州和大湾区,无论是产品品牌还是资本品牌在大湾区都有着较为明显的优势,上半年销售额达到369亿元,同比增长31.9%。

土地储备充足,五成在大湾区,目前越秀地产的土地储备主要聚集在一二线城市,主要在以广州为首的大湾区,占比达到49%。克而瑞数据显示,截止上半年,越秀地产的土储货值达到3810亿元,为上半年销售的10.33倍,预计可满足公司未来4年的销售。土储充足,越秀地产上半年拿地与销售的比例处于平稳可控的水平,拿地强度(拿地金额/销售金额)为0.25。

公司融资成本低,杠杆水平稳健,2019年上半年,越秀地产的加权平均融资成本为4.76%,在行业融资面趋紧的大环境下,越秀地产背靠广州国资委融资更受青睐,越秀地产的资产负债率和净负债率分别为74.74%、63.6%,一直控制在较为合理的水平。越秀地产的短期债务占比为14.16%,债务结构合理,一年到期的债务相对可控,且账面资金足够覆盖。

关注:

经营现金流表现差,尽管融资是资金来源的重要渠道,但经营现金流是融资回款之外的另一大资金来源,而且健康的经营状态是持续流入的经营现金流。2019上半年,越秀地产的经营活动现金流为净流出2.91亿元,过去十年间,越秀地产只有两年的现金流为流入状态,而筹资活动几乎每年都是流入的状态。受行业调控政策的影响,后续的销售回款存在一定的不确定性,这将会对公司的拿地、销售政策、现金流以及偿债能力产生直接的影响。

盈利能力有待提升,企业的债务最终是需要盈利来偿还的,企业的盈利能力最终决定着企业的偿债能力。越秀地产一方面杠杆率低,另一方面周转率不高,再和净利润仅有12.65%,导致公司的加权ROE近些年未能超过10%。越秀地产或可以通过降低拿地成本,加快周转率来提升自身的盈利能力以及现金流,从而提升自身的信用等级。

关于2019新浪财经年度上市房企主体信用评分

改革开放41年来,中国国内生产总值及人均可支配收入实现了跨越式发展,人们的生活水平也得到了极大的提高。尤其是自1998年房改以来,我国居民的居住条件得到了显著的改善,根据国家统计局数据显示,我国目前人均居住建筑面积已经高达40平方米左右。不仅如此,在提高人均居住面积和提升城镇化率的过程中,在以越秀地产、碧桂园、中国恒大为代表的中国房地产行业里,在深化改革开放的红利下,市场主体所迸发出来的活力是巨大的。

进入社会主义新时代,房地产市场也从“黄金时代”一步步过渡到“白银时代”和“存量竞争”的时代,市场高度分散的地产行业面临着整合的必然趋势,尤其是在“房地产不作为短期经济刺激的手段”的大背景下,融资端明显趋紧,而杠杆率普遍高企的房地产公司的主体信用则明显分化。

因此,在行业整合之际,深入剖解、对比分析各主要上市房企的主体信用情况显得尤为必要。主体信用评分的最终结果,反应的是:借款人偿还债务能力的强弱,违约风险的高低,而房地产公司作为高杠杆经营的典型,从拿地、开发建设、销售等环节都有资金需求,因此对于资产负债率动辄超过80%,净负债率又差异较大的房企来说,测评其主体信用显得更为专业。目前,在A股、H股两地上市的房地产开发公司多达几百家,新浪财经从中甄选出80家主流房地产开发商,并站在融资端的角度,对各公司的偿债能力进行全面的归纳和分析,并最终得出新浪财经年度上市房企主体信用评分。

越秀地产 土地储备

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