bmw359.com:现金流恶化负债1500亿,越秀地产激进扩张去化压力重

现金流恶化负债1500亿,越秀地产激进扩张去化压力重
2019年10月09日 21:05 北京房地产

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原标题:现金流恶化负债1500亿,越秀地产激进扩张去化压力重 来源:北京房地产

作者:李霞

8月13日,越秀地产(00123.HK)发布公告,披露了其2019年的中期业绩,其营利双增获得资本市场的关注。

数据显示,2019年上半年,越秀地产实现营业收入217.9亿元,同比大幅增长114.4%;实现核心净利润18.3亿元,同比上升63.2%,核心净利率约为8.4%。

报告期内,越秀地产累计实现合同销售金额约为369亿元,同比上升31.9%,完成全年合同销售目标680亿元的54.3%。尽管如此,公司2020年要实现千亿销售规模也还有很长的路要走。

在国家发改委主管的中国投资协会、第三方绿色评级机构标准排名和中国证券市场设计研究中心旗下《财经》杂志联合调研编制的《2019中国房企绿色信用指数TOP50报告》 中,越秀地产绿色信用指数为63.8,绿色信用等级B,排名行业第35位。

“千亿”目标承压,激进拿地

2017年,时任越秀地产董事长张招兴曾表示,公司在2020年销售目标是冲击1000亿元的销售规模。越秀地产2019年销售目标定为680亿元。

2019年上半年,越秀地产实现营业收入217.9亿元,合同销售金额369亿元,同比上升31.9%,完成了全年销售目标680亿元的54.3%。越秀地产今年业绩的增加,某种程度上得益于广州楼市回暖,广州市放宽落户等利好政策规划纷纷出台,一定程度上刺激了当地房地产市场。上半年广州区域实现销售占比55.26%,是其销售额的主力军。

越秀地产董事长林昭远表示,越秀地产2020年跻身千亿房企的目标不变。据公告显示,2019年1-8月,越秀地产累计实现合同销售440.39亿元,业绩完成率为65%,这也意味着后面4个月越秀地产要实现近240亿元的销售额。

为跻身千亿房企,越秀地产也在放手一搏。上半年,越秀地产一改往日低调画风,频频现身土地市场高价拿地。报告期内,越秀地产在广州、深圳、杭州、郑州、青岛、成都、江门等城市14个城市新增了374万平土储面积,同比增幅超过50%。

仅6月24日一天,越秀地产单日斥资88亿元,连拿广州、杭州、深圳三宗地块。其中,越秀地产以59.08亿竞得深圳宝安一宗地,就此进入了深圳市场。

以实际权益土价计算,越秀地产今年上半年拿地共耗资165.92亿元,按地块总价计算,拿地金额逾300亿元。7月份越秀地产拿地势头依旧,其在广州、中山、长沙累计斥资33.24亿元拿下了五幅地块。越秀地产前7个月的累计拿地金额,明显高于年初拿地预算159亿元,同时也高出调整增加至179亿元的拿地预算。

值得注意的是,支撑越秀地产上半年加大拿地力度的是其独有的“地产+基金”模式。即越秀地产与越秀基金合作,越秀地产在拿地时,由越秀地产和越秀金控共同成立一家投资公司,其中基金出资约90%,地产出资约10%,联合拿地,开发则交由越秀地产完成。

据越秀地产公告显示,在上半年拿下的14幅土地中,有7幅地块越秀地产的权益占比仅为9.55%,其余均由越秀产业基金持有。2019年7月,越秀地产拿下5宗地块,其中3宗地块的权益均为9.5%。

这种“地产+基金”模式,虽然使用资金杠杆,却不属于债权,所以并不会影响越秀地产的报表。有业内人士称,此种独特的拿地方式,其实是一种“明股暗债”的融资方式。“地产+基金”模式是一把典型的“双刃剑”,尽管可有效拓宽融资渠道,但过于激进的扩张,一旦拿到高风险地块反而有可能成为拖累。

更何况,越秀地产早已有前车之鉴。早在2013年,越秀地产便采用“地产+基金”模式,放手拿下多宗高价项目。2013年,越秀地产仅支付了58.17亿元价款便获得总地价为201.24亿元的7宗土地。其中包括广州海珠单价地王、萝岗单价地王和武汉精武路地王三块地王。但这些项目拿下后,实难下咽一拖再拖,导致项目前后运作时间过长。而越秀为此付出了高昂的时间成本,错过了良好的扩张机遇。自2014年起4年间,越秀地产销售排名从31位跌至54位。

林昭远在业绩会上表示,公司在拿地节奏上,上半年确实做了一些调整,积极参与土地拍卖,但超出预期、标准的高价地坚定不拿,“勤竞拍、谨慎拿”。公司审时度势抓住市场窗口期,很好的把握住了节奏,拿下了一些价格相对较低的优质土地。据悉,越秀地产新增的14幅土地,溢价率都在20%以下。

截至2019年6月30日,越秀地产总土地储备约为2152万平方米,分布于全国17个城市共布局67个项目,其中约49%位于大湾区。综合来看,越秀地产的全国化进程似乎有些慢。而且身处竞争日益激烈的市场上,越秀地产开拓新城市并找到立足之地并非易事。

未来,越秀地产表示对新城市选择上,重点关注现有布局城市的周边核心二三城市和重点都市圈的核心二线城市,并积极关注有经济支撑和需求支撑的都市圈的三线城市。尤其房地产已进入下一轮发展周期,在因城施策的政策背景下,不是所有城市都有很好的发展机会,城市肯定要优选。

去化压力较大,毛利率下滑

从存货方面来看,2018年越秀地产的存货首次冲破800亿元,达到832.34亿元,今年上半年更是突破千亿,达1093.40亿元,较年初上升了36.68%;预收账款方面,越秀地产预收账款同样在2018年有了较大的提升,达到316.38亿元,同比上升79.42%;而今年上半年为368.37亿元,较年初上升了16.43%。

2019年上半年,反映越秀地产去化压力的指标“存货/平均预收账款”数值为3.19,较2018年的3.38小幅度下降,上升了5.62%,高于行业中位数,显然公司去化压力较大。从预收账款周转率来看,今年上半年该指标为0.64,较2018年底的1.07下降了40.19%,主要系报告期内预收账款大幅上升所致。

从盈利能力来看2019年上半年越秀地产实现营业收入217.9亿元,同比大幅上升114.4%;实现毛利润为65.5亿元,毛利率为30.05%,同比提升4.2个百分点。虽然越秀地产毛利率近三年来保持稳定增长趋势,但相比行业平均水平偏低。

今年上半年,公司的期间费用率实现大幅下降,从去年的13.35%下降至6.40%,下降幅度达52.06%,主要得益于报告期内营收同比大幅上升114.4%所致。同时,上半年公司营销及管理费用率同比下降1.91个百分点达3.71%,运营成本下降。

杠杆上升,偿债能力较佳

激进扩张的同时,越秀地产面对较大资金压力。

2019年上半年,越秀地产总负债上升到1556.55亿元,同比增长23.62%;流动负债达905.86亿元,同比上升50.97%。越秀地产扣除预收账款后的资产负债率的指标近五年来均处于比较稳定的状态,在62.66%-69.3%之间上下波动。

2019年上半年,越秀地产的调整后的资产负债率指标为69.3%,较2018年68.72%上升了0.84%,高于行业的1/4分位数,处于行业中下水平。

反映越秀地产杠杆水平的另一指标净负债率,近五年的波动幅度较大,今年上半年该项指标数值为63.56%,较2018年61.16%上升了3.92%。越秀地产的净负债率高于行业的1/4分位数,同样处于行业低位。

“我们不缺钱。”越秀地产副总经理朱晨表示,“我们在融资方面比其他发展商更具优势和竞争力。”朱晨认为越秀集团的业务构成当中,房地产只是其中一部分。除此之外证券、基金、小额贷款公司等金融业务则是越秀集团另一核心。

在偿债融资方面,越秀地产确实有优势。在整体融资环境收紧的大环境下,越秀地产融资成本较低,融资渠道趋多元化。上半年完成以较低成本发行25亿元公司债,其中3年期利率3.85%,3+2年期利率3.93%。公司上半年的整体平均借贷成本为4.76%,同比下降了6个基点,总体维持在行业较低水平。

在土地市场上的激进出击半年后,越秀地产的经营现金流也由正转负。数据显示,越秀地产报告期末的经营活动现金流为-2.91亿元,去年同期则为33.33亿元。

越秀地产表示,经营性现金收入及已承诺银行融资资金为公司主要流动资金来源。2019年上半年,公司完成新的融资约214.7亿元,其中境内融资约163.3亿元,境外融资约45.4亿元。

从反映越秀地产短期偿债能力的指标来看,公司调整后的速动比率2019年上半年为1.10,较2018年下降了10.57%,高于行业平均水平,越秀地产的流动资产能很好地覆盖其流动负债。

截至6月30日,公司持有现金约315.8亿元,较期初上升约16.3%。但由于公司的流动负债在报告期内实现大幅增加,导致上半年调整后的现金比率为0.46,较2018年的0.54下降了14.81%,略低于行业3/4分位数。公司短期偿债能力较强。

标准排名通过“(货币现金+存货+投资性房地产-预收账款)/全部债务”指标来分析公司长期偿债能力。近五年越秀地产该指标一直处于下降趋势,2018年下降至近五年的最低值0.71,今年上半年该指标上升至0.77,位于行业中位数之上,公司长期偿债能力也优于行业平均水平。

越秀地产 地产

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