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孙宏斌谈判桌上的地产大佬们
2019年12月02日 22:08 新浪财经-自媒体综合

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  原标题:孙宏斌谈判桌上的地产大佬们

  来源:华商韬略

  架不住天天有肥肉送上门呀。

  作者丨杨凯

  这些低价甩卖的优质资产,块块都是主人家的心头肉,如果不是实在没办法,谁会舍得丢。

  找上门来

  “我曾经问个不休,你何时跟我走,可你却总是笑我一无所有……”

  2017年万达年会上,时任亚洲首富王健林热情豪迈地唱了这首崔健的《一无所有》。没想到“一语成谶”,也是这一年,几经斗争,他做出了那个艰难的决定:

  卖掉文旅和酒店项目。

  王健林想到的第一个人就是孙宏斌。理由很简单:胆子大。

  当时,孙宏斌的融创净资产还不足400亿,可自由支配的账面现金才520亿。

  王健林一个电话打过去,孙宏斌当即就应允了。“王健林第一个找我就谈成了,别人没机会。”

  孙宏斌答应得太快了。于是,朋友们接二连三地打来电话,有的说风险太大,有的说太敏感,劝他三思而后行。

  这样的电话接得多了,孙宏斌干脆换了电话号码。想劝孙宏斌的人,都找不到他了。

  换了号码后,他只告诉了王健林和几个关系密切的银行、金融机构的高管。交易落地前,他接受《中国经营报》采访时说:“现在知道这个新的电话号码的人,不超过30人。”

  报价很快敲定:631.7亿。

  时间虽短,但孙宏斌账算得很清。他当年在清华大学读硕士学的是水利,天天与流体力学、数据建模打交道。这么多年了,算账方面,除了贾会计,他没输过任何人。

  他一边应允王健林,把文旅和酒店打包都买下,一边打着自己的小算盘。

  比起酒店,孙宏斌更加看中的是13个文旅城。不久,他就找来富力地产老板张力,加入这场交易。

  可直到签约前一天,张力仍在摇摆。前夜说不买了,签约现场说要买,却又现场杀价。把王健林一行人搞得贼憋屈,于是就有了中国最有名的摔杯事件。

  几经波折,交易最终还是落地了。

  时隔两年,孙宏斌笑到了最后。按他的说法,万达文旅城目前已经销售了1600多亿,狠赚了一笔。而他看不上眼的酒店业务如今正在蚕食富力地产的利润。今年上半年,富力地产的酒店业务亏损4.6亿元。

  相比万达并购的一波三折,这回的环球世纪和时代环球收购案要顺利许多。

  “我们谈了一个多小时,基本上定了七七八八,后来就去喝酒了。”100多亿的收购案就跟去菜市场买菜差不多。

  从2019年6月7日,两人通过中间人介绍,第一次在无锡见面,并初步确定并购意向,到11月27日融创正式发布交易公告,总共才花了5个月零20天。

  在此之前,孙宏斌和“西南会展大王”邓鸿完全不认识。

  项目的优质有目共睹。资产包与当初的万达文旅规模接近,而且总负债只有170亿。

  关键是这么大一块肥肉还是主动送上门的。

  孙宏斌说,“我们买东西是很克制的”。但总架不住天天有肥肉送上门呀。

  2014年的绿城、佳兆业等几宗失败的并购案里,孙宏斌表现得体,帮融创在圈子里积累了不错的口碑。此后,越来越多并购案主动找上门来,孙宏斌甚至有些应接不暇。

  138亿接盘联想控股地产业务、斥资超60亿争夺金科股份控股权、26亿入股链家、165亿驰援贾跃亭……短短4年多时间,融创先后完成数十笔大大小小的并购,并购规模超过2000亿。

  而且,绝大多数都是主动找上门来的。

  宋卫平、郭英成、王健林、贾跃亭、邓鸿、卢志强、李嘉诚……孙宏斌的谈判桌上已经坐过数不清的大佬了。

  地主家也没余粮了

  这些低价甩卖的优质资产,块块都是主人家的心头肉,如果不是实在没办法,谁会舍得丢。

  这些年,王健林为万达文旅倾注了无数心血。他曾有一个宏大的文旅帝国梦:打造东方好莱坞,对标美国迪士尼。

  从2009年的长白山国际度假区项目开始,几乎所有的文旅项目都是王健林亲自上阵,事必躬亲。

  万达官方微信公众号曾透露过王健林的一天行程:凌晨四点一刻起床,当日飞行6000公里,停留两个国家三个城市。

  王志纲之子王大骐形容王健林:“除了唱歌外,他有什么兴趣爱好?没有。工作就是他最大的爱好,他就喜欢四点起床,就喜欢看着一栋栋楼起来,怎么把迪士尼干死,怎么让老外服气。”

  王健林对万达文旅寄予厚望,“文化旅游已成为万达商业地产之外的核心支柱产业,而且我本人这三年对商业地产过问很少,全力抓文化旅游”。

  怎奈2017年,万达流年不利。

  债务和现金流压力实在太大。Wind数据显示,截至2017年7月25日,万达存量债券规模超过800亿元,位居行业第一。

  万达商管2016年港股私有化退市时还签下对赌协议,若2018年8月31日前不能回A股上市,需回购全部股权,本息合计超过300亿元。可当时,万达商管回A股IPO审核一直卡着不动。

  断臂求生是当务之急。

  与融创的世纪并购案敲定后,有人打趣王健林:“当孩子养,当媳妇夸,当猪卖,乃首富之道。”

  但王健林对万达文旅确是真爱。两家公司的交易协议里明确承诺了四个不变:“品牌不变”“规划内容不变”“项目建设不变”“运营管理不变”。

  即便项目已经不属于自己,王健林还是希望它们能够顺利落地。

  怕融创迫于资金压力影响项目建设,王健林还帮融创委托贷款296亿用作交易的第四笔尾款支付,相当于“万达借钱给融创收购”。

  没人能想象王健林这次“割肉”有多伤心。

  此前,王健林性格高调,爱演讲、爱出书、爱上节目,“一亿小目标”的梗人尽皆知。交易完成后,王健林像变了个人,几乎从公众视野中彻底消失。

  与老王一样,环球世纪和时代环球也是邓鸿的心头肉。

  会展项目是邓鸿一生至爱,也耗费了无数心血。从1994年投资14亿建成都国际会议展览中心开始,他在这行已经摸爬滚打了25年。

  靠一己之力,邓鸿把成都会展项目做到了极致。可他的梦很大。他明白,要想走向更大的舞台,就必须有强有力的帮手。

  邓鸿找的第一个帮手是云南城投

  2016年5月,云南城投斥资59亿元收购了环球世纪34.23%的股权,又增资59亿,总计获得51%的股权。

  当时有媒体问他是否有隐退之意。邓鸿说:“会展旅游是倾心20年为之努力奋斗付出的,不舍得放弃离开。合作并非离开而是强强联手、优势互补,重组之后肩上的担子更重了,责任更大了,不敢有半点喘息和懈怠。”

  2017年11月,云南城投拟以236亿元,收购邓鸿旗下环球世纪100%的股权。

  又有人说“邓鸿套现离开”,江湖再无“西南会展大王”。

  为此,邓鸿在微信朋友圈发布了一则1200多字的声明。他重申自己不会离开,“新的公司平台更大了,一系列大型的文旅会展项目正在全国展开。新的大幕已经开启,吾辈只争朝夕!”

  只可惜,云南城投早已自身难保,帮不了邓鸿实现梦想。一年半以后,重组取消。

  今年上半年,云南城投归属于上市公司股东的净利润约-10.63亿元,同比下降了567.25%。

  截至目前,云南城投已连续9个报告期内资产负债率超过88%;截至今年9月,云南城投的资产负债率高达91.29%。

  邓鸿这才找上了孙宏斌。

  表面看来,环球世纪和时代环球仍处于盈利状态,实际上债务和现金流压力很大。

  152.69亿的并购款之外,双方在协议中还设定了复杂的交易条款。

  环球世纪及时代环球的股权大量处于质押状态。协议规定,签订合同的半年内,双方需要各自解除担保。其中,融创和邓鸿等6名自然人需要解除的担保额度为156.93亿元。按股权比例换算,融创大约需要承担80亿。

  截至2019年8月31日,环球世纪和时代环球总负债为284.76亿元,减去云南城投集团担保的80亿元后,剩余204.76亿元。融创大约需要承担104.43亿元债权。

  另外,根据双方协议,融创还需出资40亿元,与云南城投子公司成立一支专门的地产投资基金,出资年限不得低于2年。

  孙宏斌付出的总代价接近400亿。

  地主家可能真的没有余粮了。无论是王健林、卢志强,还是邓鸿,如果不是实在没钱,谁愿意低价甩卖自己的优质核心资产。

  孙宏斌只是在正确的时间出现在了正确的地方。即便没有融创,他们也会想办法卖给万科、恒大、碧桂园……

  没得选

  今年11月5日,在民生银行不动产金融年会上,孙宏斌说:“房企主战场已从抢增量转到抢存量。”谁有资格抢存量呢?头部企业。5年后,TOP5要占到行业30%左右。

  存量博弈的过程就是大鱼吃小鱼的过程。

  中国指数研究院的统计数据显示,2019年前三季度50个代表城市商品住宅月均成交规模降至2015年同期水平。

  第三季度,一线城市商品住宅月均成交面积为58万平方米,同比下降8.1%;二线代表城市月均成交面积约89万平方米,同比增长0.3%;三线代表城市月均成交面积约33万平方米,同比下降约6%。

  在“房住不炒”的基调下,2019年前9个月合计发生415次房地产调控,刷新了历史纪录。

  融资端的调控最为致命。2019年以来,已经有超过25次针对房地产资金链的政策。

  融资越来越难。

  同时,由于2015年地产公司债及中期票据发行量较大,今年是房企偿债高峰期。下半年,房企的到期债券为1706亿元,处于历史高位。2020年下半年至2021年上半年,房企到期债券将突破3000亿元,债务压顶不远了。

  这种情况下,变卖资产是唯一的选择。

  能被融创等头部公司并购已经是最幸运的事了。那些不良资产压身的中小房企就只能等死。

  中小房企的寒冬已经来了。

  11月14日,因多项信息未披露,颐和地产及其董事长何建梁被证监会出具警示函,共涉9笔违约债务,总计18亿人民币、5000万美元。

  今年以来,已经有银亿、上置集团、粤泰控股、三盛宏业等多家老牌房企爆雷。

  人民法院公告网显示,截至11月20日,房地产开放商的破产数量已经高达446家,平均每天就有1.5家房地产企业倒地破产,创下历史纪录。

  过去,中小房企大多靠价格优势维生。存量博弈时代,价格战成了头部房企最有力的武器。

  以恒大为例,为了加速回款,恒大较去年提前一个月发起金九银十的抢收战。8月20日,恒大推出“全国532楼盘,闪购7.8折”促销活动;各项优惠叠加最低6折起,每日还推出不定量的特价房。

  效果相当显著。9月,恒大实现合约销售金额831.1亿元,环比增长73.8%,同比增长31.9%,刷新了公司单月销售纪录。

  2016年,融创销售均价是20480元每平米,连续4年维持在2万元以上。2017年,销售均价降到了16380元每平米。今年以来销售均价已经降到14590元每平米。

  降价刺激下,融创销售面积逆势增长。

  今年9月,融创销售金额629.1亿元,同比增长18%,创历史同月最高销售规模;10月,融创实现合同销售金额约644.3亿元,同比增长23%;前10月,融创累计实现合同销售金额约4339.2亿元,同比增长17%。

  未来,行业洗牌将进一步加快,马太效应加剧已是必然。

  大家坐在同一张赌桌上,跟牌的时候和和气气,真到了梭哈的时候,中小房企的底牌完全不够看。

  形势比想象中严峻。

  “活下去”——2018年万科秋季例会上那三个血淋淋的大字,如今已然成为中小房企的生存现状。

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责任编辑:赵慧芳

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